CEVAP : AVUKAT BAHADIR ÖZTÜRK

Değer tespit edilirken kıyaslama suretiyle faydalanılacak emsal taşınmaz satışlarında;

-Dava tarihinden önce satışın yapılmış olması, mümkünse dava tarihine yakın tarihli satış olması,
-Özel amaçlı satış olmaması (bir taşınmazın çok küçük bir hissesinin satılması ya da pay birleştirme için yapılan satışlar gibi)
-Alınan emsal satışının piyasa rayiçlerine uygun olması (örneğin harçtan kaçınmak için vergi değeri üzerinden yapılan düşük satışlardan kaçınmak gerektiği gibi diğer hissedarların açacağı önalım davasından kurtulmak için değerinin çok üzerinde gösterildiği açık olan satışlardan da kaçınmak gerekir)
-Taşınmazların benze vasıfta olması(dava konusu taşınmaz arsa niteliğinde, emsal taşınmaz tarla niteliğinde ise emsal alınmak kaçınmak gerekir)

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/12971 E. 2016/10801 K. 29.9.2016 tarihli kararı:

“Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.”

SORU :Emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazdan biri kadastro parseli diğeri imar parseli olursa değerlendirme nasıl yapılır?

CEVAP : AVUKAT BAHADIR ÖZTÜRK

Kadastro parseli ile imar parseli arasında fark, imar parselinden imar uygulaması neticesinde düzenleme ortaklık payı kesilmiş olmasıdır.

Emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmaz imar kesintisi açısından aynı nitelikte değilse öncelikle bu konuda denkleştirme yapılması gerekir.

Örneğin emsal taşınmaz imar parseli, dava konusu parsel kadastro parseli niteliğinde ise öncelikle emsal taşınmazın kadastro parseli halindeki yüzölçümünün belirlenerek satış bedelinin bu yüzölçümüne bölünmesi suretiyle metrekare değerinin belirlenmesi gerekir. Yani emsal taşınmaz 100 m2 kadastro parseli iken %40 oranında imar kesintisine uğrayarak 60 m2 imar parseli ve dava konusu taşınmazda 60 m2 lik bir kadastro parseli ise ve emsal taşınmaz imar parseli halindeyken 100.000 TL bedelle satılmış her iki taşınmazda 60 m2 olmasına rağmen emsal taşınmaz imar parseli olduğu için öncelikle kadastro parseline dönüştürülmesi ve kadastro parseli m2 değerinin belirlenmesi gerekir.

100.000 TL : 100 m2(60 : 0,60) =1.000 TL/m2

Emsal taşınmaz imar parseli olarak

100.000 TL : 60 m2 = 1.666,66 TL/m2 üzerinden satış gördüğü halde dava konusu taşınmaz kadastro parseli olduğundan, taşınmazın kadastro parseli olarak satış değerinin 1.000 TL/m2 olarak değerlendirilmesi ve dava konusu taşınmazın değerinin bu bedel üzerinden üstün ve eksik yönlerine göre kıyaslanarak bulunması gerekir.

Şayet emsal taşınmaz kadastro parseli, dava konusu taşınmaz parseli ise bu kez emsal taşınmazın öncelikle imar parseline dönüştürülerek imar parseli değerinin bulunması gerekir. Örneğin emsal taşınmaz toplam 100.000 TL bedelle satılan 100 m2 lik bir kadastro parseli, dava konusu taşınmaz ise %40 imar kesintisi sonucu 100 m2 lik bir imar parseli emsal parselin imar parseline dönüştürülmesi gerekir.

100 m2 x 0,60 (%40 kesinti) = 60 m2 (imar parseli hali)

100.000,00 TL : 60 m2 = 1.666,66 TL/m2

Emsal taşınmaz esasen kadastro parseli olarak

100.000 TL : 100 m2 = 1.000 TL/m2 değerden satış gördüğü halde dava konusu taşınmaz imar parseli olduğu için emsal taşınmazın imar parseli değeri olan 1.666,66 TL/m2 üzerinden satış gördüğü kabul edilerek üstün ve eksik yönlerine göre kıyaslanarak dava konusu taşınmazın değerinin bulunması gerekir.

Avukat Bahadır ÖZTÜRK

Yoruma Kapalı.